Urbanisme réglementaire

Le territoire fait l’objet d'un certain nombre de dispositions réglementaires encadrant le droit des sols. Ces dispositions ont un impact sur la vie des entreprises. Selon le code de l’urbanisme, les CCI émettent des avis sur tous les documents d’urbanisme en préparation ou en révision. La CCI est associée de plein droit à l'élaboration des plans locaux d'urbanisme, des schémas de cohérence territoriaux, des plans de déplacements urbains.

Plan local d'urbanisme

Issu de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain en date du 13 décembre 2000, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a remplacé les Plans d’Occupation du Sol (POS). Ce document est élaboré à l’initiative des communes ou de leurs groupements et a pour objet de définir l’affectation des sols pour chaque parcelle de terrain communal ainsi que les constructions et activités autorisées dans chaque zone. Le PLU est un document juridique, opposable aux tiers.

 

Le PLU doit être compatible avec d'autres documents d’urbanisme tels que :

  • La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA),
  • Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE),
  • La Charte de Parc Naturel,
  • Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT),
  • Le Programme Local de l’Habitat (PLH), -  Le Plan de Déplacements Urbains (PDU),
  • Le Schéma de Développement Commercial (SDC).


Le PLU comporte obligatoirement 5 documents :

  • Le rapport de présentation détaille l’analyse de la situation économique, environnementale, démographique de la commune. Il présente également les orientations retenues pour élaborer le Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
     
  • Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) est considéré comme l’apport principal du PLU face au POS. Ce document exprime le projet d’aménagement et d’urbanisme communal. Il se veut clair et concis, afin de faciliter le débat entre les élus et les citoyens. Cette pièce n’est pas directement opposable aux tiers, cependant, le règlement et les orientations d’aménagement doivent être cohérents avec le projet du PADD.
     
  • Les orientations d’aménagement constituent une pièce facultative du PLU. Ce document issu de la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 a pour vocation de préciser les orientations d’aménagement pour certains quartiers par opposition aux orientations générales du PADD. Ce document conserve quand à lui le caractère d’opposabilité juridique.
     
  • Le règlement fixe les règles applicables dans les différentes zones et précise entre autres, les contraintes de hauteur des constructions, le coefficient d’occupation du sol, les occupations possibles et interdites du sol, les conditions de desserte des terrains…
     
  • Le document graphique présente un découpage de l’espace communal sous la forme d’un zonage réparti en quatre principaux types.
    A savoir :
    Zones U : zones Urbanisées  ⇨ secteurs déjà urbanisés et dans lesquels les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
    - Zones AU : zones A Urbaniser  ⇨ secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation.
    - Zones A : zones Agricoles   ⇨ zones à protéger.
    - Zones N : zones Naturelles et forestières   ⇨ zones à protéger.

 

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Schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux

Le Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux est un outil de planification et de cohérence de la politique de l’eau, issu de la Directive Cadre Européenne (DCE) sur l'eau. Il fixe les orientations fondamentales d'une gestion équilibrée de la ressource en eau et des objectifs de qualité et de quantité des eaux.  

Il a pour but de passer d’une obligation de moyens à une obligation de résultats inspirée par la directive cadre européenne sur l'eau. Il oriente les Schémas d’Aménagement et de Gestion de l’eau (SAGE). Il engage l’Etat et encadre les collectivités territoriales et s’accompagne d’un Programme De Mesures (PDM).

 

Objectifs du SDAGE

Le SDAGE s'articule autour de 10 défis, déclinés en 174 dispositions

  • 1. Diminuer les pollutions ponctuelles des milieux par les polluants classiques
  • 2. Diminuer les pollutions diffuses des milieux aquatiques
  • 3. Réduire les pollutions des milieux aquatiques par les substances dangereuses
  • 4. Réduire les pollutions microbiologiques des milieux
  • 5. Protéger les captages d'eau pour l'alimentation en eau potable actuelle et future
  • 6. Protéger et restaurer les milieux aquatiques humides
  • 7. Gérer la rareté de la ressource en eau
  • 8. Limiter et prévenir le risque d'inondation
  • 9. Acquérir et partager les connaissances
  • 10.Développer la gouvernance et l’analyse économique
 
Enjeux relevés par la CCI
  • La prise en compte des différents usages économiques de l'eau, tels que : l'alimentation des industriels ; la production d'énergie et le développement du trafic fluvial.
  • La protection des entreprises contre les risques d'inondation
  • L'identification des savoir-faire incluant la gestion de l'eau (modélisation, traitement de l'eau, équipements, dépollution des sols,…)
  • La cohérence des différentes réglementations sur l'environnement des entreprises : eau, risques, urbanisme, ...

 
> Pour en savoir plus

 

Schéma de cohérence territoriale

Le SCOT est un document de planification intercommunale qui vise à mettre en cohérence les orientations fondamentales de l'organisation du territoire et l'évolution des zones urbaines. Il a pour but de préserver un équilibre entre les zones urbaines, industrielles, d'activités, touristiques agricoles et naturelles. Il détermine des objectifs en matière de politique d'habitat, de développement économique, d'environnement, d'implantations commerciales, de grands équipements et de déplacements.

 

Instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000, le SCOT est un document qui fixe pour dix ans les orientations générales de l'organisation d'un territoire intercommunal. 

Elaboré dans un périmètre regroupant des communes ayant des intérêts communs, il établit un diagnostic territorial. Il présente un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) et définit des objectifs en matière :

  • d’habitat (évolution du nombre de logements, diversification de l’offre, logement social...)
  • d’urbanisme (développement des centres communaux, zones denses…) ;
  • de développement économique et d’équipements commerciaux (localisation des zones d’activités, développement de certains types d’activités : logistique, tertiaire… ;
  • de déplacements de personnes et des marchandises (transports collectifs, projets routiers, transport des matières dangereuses, prise en compte des livraisons…) ;
  • de protection des paysages et de l’environnement ;
  • de prévention des risques (inondations, technologiques et naturels)


L'élaboration du SCOT fait l'objet d'une large concertation. L'État, le Département, la Région et le public sont associés à son élaboration. Son approbation est soumise à une enquête publique qui a pour but d’informer la population et de recueillir son opinion ainsi que l'avis d’un commissaire enquêteur indépendant.

 

Les étapes de son élaboration, à l'instigation de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)
  • prescription de l’élaboration et définition de modalités de consultation ;
  • mise en œuvre du diagnostic territorial ;
  • organisation d’un débat pour définir les orientations du projet d’aménagement et de développement durable ou PADD (ce débat doit avoir lieu au moins quatre mois avant l’arrêt du projet) ;
  • arrêt du projet et transmission aux services et personnes associées pour avis (Préfet, Régions, Départements, Communes et EPCI voisins, Chambre Consulaires, etc…) ;
  • prise en compte des avis et mise à l’enquête publique ;
  • au retour de l’enquête, après avis du commissaire-enquêteur, mise au point du projet et approbation.

 

Lien avec les autres documents de planification

Le SCOT doit prendre en compte les projets d’intérêt général et les programmes d’équipement de l’Etat. Il doit être compatible avec les normes supérieures comme les Directives Territoriales d’Aménagement ou les Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion de Eaux (SDAGE).

Et certains documents de planification doivent être compatibles avec le SCOT :

  • Programme Local de l’Habitat, Schéma de Développement Commercial ;
  • Plan de Déplacements Urbains ;
  • Plan Local d’Urbanisme, Cartes communales…

 

Implication de la CCI de Rouen en matière de SCOT

Son élaboration est menée par l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) en association notamment avec l'Etat et les Chambres Consulaires (CCI, Chambre de Métiers).

 

Schéma de développement commercial

Le Schéma Directeur de l’Agglomération de Rouen-Elbeuf a été approuvé le 2 février 2001 et il a valeur de Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT).  Il définit des grands principes en matière d’aménagement du territoire ainsi que des orientations spatiales qui précisent, entre autres, les espaces sur lesquels les grandes implantations commerciales peuvent être autorisées.

 

Cependant, ce document ne fournit que des éléments globaux de cadrage ce qui rend nécessaire d’approfondir la réflexion sur la mise en œuvre des différentes orientations.

 

A cet égard, le Schéma Directeur recommande l’élaboration d’un document de référence sur le thème du commerce : une charte d’armature commerciale ou un Schéma de Développement Commercial (S.D.C.).

 

Le S.D.C. a pour objectif de fixer des orientations en matière commerciale en application du Schéma Directeur, pour notamment :

  • favoriser une dynamique commerciale qui réponde effectivement aux enjeux du territoire et aux besoins des habitants,
  • donner aux professionnels de la distribution, une vision claire du projet des acteurs locaux sur le développement commercial leur permettant de s’y insérer,
  • impulser entre tous les acteurs une logique de prise de décisions cohérente.

 

Autorisation d'exploitation commerciale

La Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), qu'est-ce que c'est ?


La Loi de Modernisation de l’Economie (LME) a remplacé les Commissions Départementales d’Equipement Commercial (C.D.E.C.) par les Commissions Départementales d’Aménagement Commercial (C.D.A.C.).


Les projets soumis à autorisation

La CDAC est compétente pour délivrer les autorisations d’exploitation commerciale s’appliquant aux projets ayant pour objet :

  • La création ou l’extension d'un magasin de commerce de détail ou d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² (résultant soit d'une construction nouvelle, soit de la transformation d'un immeuble existant).
     
  • Tout changement de secteur d'activité d'un commerce d'une surface de vente supérieure à 2 000 m², ce seuil est ramené à 1 000 m² lorsque l'activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire.
     
  • La réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans.
     
  • Les regroupements de surface de vente de magasins voisins, sans création de surfaces supplémentaires, excédant 2 500 m² ou 1 000 m² lorsque l’activité nouvelle est à prédominance alimentaire.

 


Ne sont pas soumis à l'application de la loi :

  • Les pharmacies,
  • Les commerces de véhicules automobiles ou de motocycles y compris les stations-services,
  • Les halles et marchés d’approvisionnement au détail (couverts ou non) qui ont lieu sur les dépendances du domaine public,
  • Les magasins accessibles aux seuls voyageurs munis de billets situés dans les aéroports ou dans les parties du domaine public affectées aux gares ferroviaires, à condition que les surfaces exploitées ne dépassent pas 2 500 m².
  • Les prestataires de services à caractère immatériel ou intellectuel (banques, agences de voyages, agences immobilières, cabinets d’assurances…),
  • Les établissements de service ou de location de matériels (laveries automatiques…),
  • Les hôtels,  restaurants, cafés, bars.

 

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Droit de préemption

Le contexte légal et réglementaire


La loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises dite "loi Duteil" a instauré un droit de préemption permettant aux communes de préempter des baux commerciaux.

Le décret d'application n'est paru que fin 2007, et le régime, codifié aux articles L 214-1 et suivants et R 214-1 et suivants du code de l'urbanisme, se met en place.

 

L’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME ouvre la possibilité aux communes d’exercer, dans certaines conditions, un droit de préemption spécifique lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

Le décret n° 2007-1827 d’application de cette loi  n’est en vigueur que depuis le 26 décembre 2007 (publication au journal officiel du 28 décembre 2007). Puis, par arrêté du 29 février 2008, le formulaire de déclaration de cession d’un fonds artisanal ou de commerce ou d’un bail commercial a été publié.

 

Mise en place du dispositif

Les communes ne peuvent déléguer ce droit à une intercommunalité ou à une SEM locale


1ère phase : la délimitation du périmètre de préemption


Avant toute action de préemption, le conseil municipal doit délimiter un périmètre de préemption. La délibération doit reposer sur un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur du périmètre choisi, ainsi que les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale et s’accompagner d’un plan du périmètre.

La commune doit recueillir l’avis préalable des Chambres de Commerce et d’Industrie et des Chambres de Métiers et de l’Artisanat. Pour cela, elle doit leur transmettre le projet de délibération, le plan du périmètre et le rapport d’analyse. Cet avis doit être rendu dans un délai de 2 mois sinon l’avis est réputé favorable.

 

Suite à l’approbation du périmètre en Conseil Municipal, le maire doit procéder aux mesures de publicité édictées dans l’article 211-2 du code de l’Urbanisme (affichage en mairie pendant 1 mois et publication dans 2 journaux d’annonces légales diffusés dans le département).

 

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2ème phase : l’exercice de la préemption par la commune

 

La préemption peut s’exercer lors des cessions de fonds et de baux commerciaux à titre onéreux. Le commerçant cédant doit, au préalable, déposer en mairie une déclaration de cession précisant le prix et les modalités de vente ; à défaut, la vente serait frappée de nullité et pourrait être remise en cause pendant un délai de 5 ans.

Dès la réception de la déclaration, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour décider ou non de préempter (1 mois en cas d’adjudication et de liquidation judiciaire). En cas de désaccord sur le prix, elle saisit le Juge de l’Expropriation, magistrat du TGI. Après fixation amiable ou judiciaire du prix, l’acte de vente doit être conclu dans les 3 mois, avec paiement simultané au commerçant cédant.

 

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3ème phase : la rétrocession à un repreneur dans le délai d’un an

 

Après avoir préempté, la commune dispose d’un délai d’1 an pour rétrocéder le bien à un repreneur qui devra être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Cette rétrocession s’effectue selon les modalités prévues dans un cahier des charges approuvé par le conseil municipal et garantissant les objectifs de diversité commerciale. Pour trouver le repreneur, le maire organise un appel à candidatures (affichage en mairie,…). Une fois le repreneur trouvé, l’acte de rétrocession doit être approuvé par le conseil municipal. En outre, le bailleur doit préalablement donner son accord.

En l’absence de repreneur au terme du délai d’1 an, l’acquéreur pressenti avant la préemption bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition.

 

Avis réglementaires

Conformément à l’habilitation qui lui a été donnée par l’Assemblée Générale, selon l’article 24 du Règlement intérieur, le Président de la CCI Seine Mer Normandie a signé les avis suivants :

 

Date

Etude des documents d'urbanisme

Droit de préemption en matière commerciale

Procédure

Avis de la CCI

Janvier 2015

Croix-Mare

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Janvier 2015

Oissel

Modification n°4 du PLU

Favorable

Janvier 2015

Saint-wandrille-Rancon

Instauration d'un droit de préemption commercial

Favorable

Janvier 2015

Saint-Etienne-du-Rouvray

Instauration d'un droit de préemption commercial

Favorable

Février 2015

Roncherolles-sur-le-Vivier

Elaboration du PLU

Défavorable

Février 2015

Darnétal

Elaboration du PLU - avis informel

Défavorable

Février 2015

Métropole Rouen Normandie

Elaboration du SCOT

Favorable

Février 2015

Saint-wandrille-Rancon

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Mars 2015

Colleville

Elaboration du PLU

Réservé

Avril 2015

Anceaumeville

Elaboration du PLU

Favorable

Avril 2015

Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux du bassin Seine-Normandie (SDAGE 2016-2021)

Révision du SDAGE

Défavorable

Mai 2015

Plan de Gestion des Risques d’Inondation 2016-2021  du Bassin Seine Normandie

Elaboration du PGRI

Favorable

Juin 2015

Malaunay

Règlement local de Publicité (RLP)

Favorable

Juin 2015

Malaunay

Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP)

Favorable

Juin 2015

Malaunay

Elaboration du PLU

Réservé

Juin 2015

Malaunay

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juin 2015

Saint-Pierre-en-Port

Elaboration du PLU

Favorable

Juillet 2015

Jumièges

Mise en compatibilité du POS

Favorable

Juillet 2015

Serqueux

Mise en compatibilité du POS (Projet RFF)

Favorable

Juillet 2015

Gournay-en-Bray

Mise en compatibilité du PLU (Projet RFF)

Défavorable

Juillet 2015

Gournay-en-Bray

Mise en compatibilité du PLU (Projet Mille)

Favorable

Juillet 2015

Villers-Ecalles

Modification simplifiée du POS

Favorable

Juillet 2015

Le Trait / Yainville

Modification du PLU pluricommunal

Favorable

Juillet 2015

Villequier

Instauration d'un Droit de Préemption Commercial

Réservé

Septembre 2015

Buchy

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Septembre 2015

Sassetot le Mauconduit

Instauration d'un Droit de Préemption Commercial

Réservé

Septembre 2015

Veules les Roses

Elaboration du PLU

Favorable

Octobre 2015

Rouen - Eco quartier Flaubert

Mise en compatibilité du PLU

Favorable

Octobre 2015

Petit-Quevilly - Eco quartier Flaubert

Mise en compatibilité du PLU

Favorable

Octobre 2015

Notre-Dame-de-Bliquetuit

1ère Modification Simplifiée du PLU

Favorable

Octobre 2015

La Feuillie

Mise en compatibilité du POS

Réservé

Octobre 2015

Rouen et Petit-Quevilly - Eco quartier Flaubert

Projet de Déclaration d'Utilité Publique

Favorable

Novembre 2015

Malaunay

Révision du périmètre d'application du droit de préemption commercial à Malaunay

Favorable

Novembre 2015

Morville-sur-Andelle

Elaboration du PLU

Favorable

Décembre 2015

Limésy

Révision du périmètre d'application du droit de préemption commercial à Limésy

Favorable

Décembre 2015

La Mailleraye-sur-Seine

Révision selon Modalités Simplifiées du PLU 

Réservé

Décembre 2015

Saint-André-sur-Cailly

Modification simplifiée du POS

Favorable

Janvier 2016

Saint-Etienne-du-Rouvray

Modification N° 2 du PLU

Favorable

Janvier 2016

Saint-Etienne-du-Rouvray - zone du Halage

Mise en Compatibilité du PLU et DUP

Favorable

Janvier 2016

Héricourt-en-Caux

Modification du POS

Réservé

Février 2016

Vittefleur

Elaboration du  PLU

Favorable

Houppeville

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Février 2016

Clères

Elaboration du PLU

Favorable

Mars 2016

Pays Plateau de Caux Maritime

Mise en compatibilité du SCoT

Favorable

Mars 2016

Fontaine-le-Dun

Mise en Compatibilité du PLU et DUP

Favorable

Mars 2016

Saint-Marie-des-Champs

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Avril 2016

Héricourt-en-Caux

Modification du POS

Favorable

Mai 2016

Bois-Guillaume

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Mai 2016

Le trait / Yainville

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Mai 2016

Saint Martin de Boscherville

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Mai 2016

Malaunay

Révision du PLU

Favorable

Mai 2016

Croix-Mare

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juin 2016

Petit-Quevilly

Réglement local de publicité

Défavorable

Juillet 2016

Allouville Bellefosse

Mise en compatibilité du POS

Favorable

Juillet 2016

Heronchelles

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juillet 2016

Déville les Rouen

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juillet 2016

Saint Clair sur les Monts

Elaboration du PLU

Favorable

Juillet 2016

Ymare

Révision du PLU

Favorable

Juillet 2016

Villers-Ecalles

Elaboration du PLU

Favorable

Juillet 2016

Bois-l'Evêque

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juillet 2016

RY

Modification simplifiée du PLU

Favorable

Juillet 2016

Roncherolles-sur-le-Vivier

Elaboration du PLU - 2e arrêt

Défavorable

Juillet 2016

Saint-Riquier-des Plains

Elaboration du PLU

Favorable

Juillet 2016

Saint-Saëns

Elaboration du PLU

Favorable

Août 2016

Isneauville

Elaboration du PLU

Favorable

Août 2016

La Neuville Chant d'Oisel

Modification simplifiée du PLU

Favorable

 

 

 

 

Juillet 2016

Fontaine le Bourg

Instauration d'un Droit de Préemption Commercial

Réservé

Sept 2016

Yvetot

Elaboration du PLU

Favorable

Sept 2016

Yerville

Mise en compatibilité du PLU

Favorable

Sept 2016

Les Authieux Sur le Port Saint Ouen

Mise en compatibilité du PLU

Favorable

Sept 2016

Cleres

Projet de PLU - 2e arrêt

Favorable

Sept 2016

Maromme

Modification simplifiée de PLU

Favorable

Octobre 2016

Cany Barville

Modification du PLU

Réservé

Octobre 2016

La Vaupalière

Révision simplifiée du PLU

Favorable

Octobre 2016

Saint Aubin les Elbeuf

Révision allégée n°1 du PLU

Favorable

Octobre 2016

Autretot

Projet de PLU - 2ème arrêt

Favorable

Octobre 2016

Fontaine le Bourg

Modification simplifiée n°3 du PLU

Favorable

Octobre 2016

Veules les Roses

Instauration d'un droit de préemption

Favorable

Octobre 2016

Ecalles Alix

Elaboration du PLU

Favorable

Octobre 2016

Duclair

Elaboration du PLU

Favorable

Novembre 2016

Petit-Quevilly et Rouen

Mise en compatibilité des PLU en vue de l'aménagement des accès définitifs du Pont Flaubert (côté rive gauche)

Favorable

Novembre 2016

Freville

Mise en compatibilité du PLU

Favorable

Novembre 2016

Rouxmesnil Bouteille

Elaboration du PLU

Favorable

Novembre 2016

Vieux Manoir

Modification n°1 du PLU

Favorable

Novembre 2016

Caudebec les Elbeuf

Révision du PLU

Favorable

Novembre 2016

Grugny

Elaboration du PLU

Favorable

Novembre 2016

Cany Barville

Instauration d'un Droit de Préemption Commercial

Favorable

Novembre 2016

Saint Etienne du Rouvray et Sotteville les Rouen

Mise en compatibilité des PLU en vue de la création du Parc Urbain du Champs Libre

Favorable